Kivitelezés folyamatos műszaki ellenőrzéssel

Indul a kivitelezés, jöhet a rezsicsökkentés! A jó kivitelező:

• összehangolja a különböző munkafázisokat,
• meghatározza a felújítás logikus sorrendjét (sok laikus számára ez szinte lehetetlen),
• irányítja a szakembereket,
• pontos ütemtervet készít, amiből látszik milyen fázisok mennyi időt igényelnek,
• felhívja a figyelmét, mikor kell kényelmetlenségekre számítania (pl. nem lesz meleg víz), vagy hogy mennyi időre kell helyet biztosítania.

Készülj Te is a felújításra!

• számolj vele, hogy a munkák mindenképpen felfordulással járnak,
• tervezz és számolj azzal, hogy a kivitelezés Tőled is sok időt elrabolhat, ha szükséges, vegyél ki szabadságot,
• ha társasházban élsz, értesítsd a lakókat a várható kellemetlenségről, és ösztönözz másokat is öngondoskodó rezsicsökkentésre,
• készítsd elő a terepet: legyen elég hely a munkálatokhoz, a szerszámoknak, beépítendő és bontott anyagoknak,
• helyezd biztonságba az értékes bútorokat, szőnyegeket, hogy ne sérüljenek,
• ha a felújítás alatt észrevételeid, kéréseid vannak, azt lehetőleg tedd meg írásban is – ez a későbbiekben, a vitás esetekben jöhet jól.

Ügyelj az időzítésre! Számolj megfelelő időt mindenre! Ha elcsúsznak a munkálatok, akkor kellemetlen meglepetés lehet, ha pl. a fűtéskorszerűsítésben érintett rendszerek nem készülnek el a fűtési szezonra.

Hogyan ellenőrizd a munkát?

Érdemes a munkafolyamatokat időközben is ellenőrizni, hiszen ha leburkoltak, lefestettek már bizonyos felületeket, akkor nehezebb javítani az esetleges hibákat. (A vevői panaszok nagy része a rossz kivitelezésre vezethető vissza, az anyagokra, termékekre a legritkább esetben!)

• Ha nagyobb értékű, komplex felújításról van szó, akkor javasoljuk, hogy műszaki ellenőrt is vonj be, aki szakszerűen tudja ellenőrizni az egyes fázisokat.
• A jótállás kérdését már az árajánlatban és a szerződésben tisztázni kell, de fel kell készülni az esetleges vitás helyzetekre.
• Készíts szabályos átadás-átvételi jegyzőkönyvet a rezsicsökkentő munkálatok elvégzéséről.

A legfontosabb szabály, hogy a kivitelezési díjat csak azután fizesd ki a vállalkozónak, ha a munkát a megállapodás szerint, teljes körűen elvégezte. Ez alatt pedig nem csak a fő tevékenységet kell érteni, hanem mindent, amiről a szerződés szól, pl. az eredeti állapot helyreállítása, a hulladék, sitt elszállítása, takarítás.

A családi házzal kapcsolatos beruházások a kivitelezés idejére egy speciális jogi státuszba kerülnek. Az építés jog a munkaterület fogalmát nagyrészt abban különböztetik meg, hogy a kivitelezés ideje alatt a műszaki tartalom megvalósítása érdekében a kivitelező felel a munkaterületen tárolt anyagokért, az ott dolgozókért, a munkafolyamatok menetrendjéért. Ez egy nagyon nehéz helyzet, ha csak részleges felújítás történik a családi háznál történő felújításnál (pl.: egy nyílászáró cserénél nehézkes a munkaterület lehatárolása és a nyílászárók őrzése is…), igazából akkor van értelme ténylegesen, ha egy komplex, részletes felújítás történik, úgy, hogy a családi házban nem laknak a tulajdonosok. Ha nem komplex a felújítás, hanem csak 1-1 műszaki tartalmat érint, akkor nagyon sok rugalmasság és együttműködés kell a felek részéről a sikeres eredmény elérésének érdekében.  Ugyanakkor a megrendelői (családi ház tulajdonosa) érdekeit ebben a speciális jogi státuszban a szakmai elvárások maximális érvényesítése érdekében és a felújítások során fellépő kivitelezői kérdésekben a műszaki ellenőr tudja képviselni.

A műszaki ellenőrt a megrendelő (ebben az esetben a családi ház tulajdonosa, a megrendelő) bízza meg és megrendelővel köt szerződést, a megvalósítandó műszaki tartalom szakmaiságának a felügyeletével. Műszaki ellenőrre még a legegyszerűbbnek gondolt nyílászáró csere esetében is szükségünk lehet. A műszaki ellenőr feladata, hogy a kivitelező által vállalt műszaki tartalmat kivitelezés közben ellenőrizze, korrekciót, javításokra utasítást adjon vagy a megrendelő felé javaslatot tegyen egy nem várt műszaki kérdésben a megoldásra. A pontatlanságból fakadó kérdésekben a lehetséges többletmunkát vagy pótmunkát és a kivitelezés szakaszos és végteljesítését igazolja. Éppen ezért, ha úgy döntünk, hogy szükségünk van a műszaki ellenőrre, akkor azt javasoljuk, hogy már a választott, tervezett műszaki tartalom kiválasztása során legyen ott, adjon véleményt, és kísérje végig az előkészítést, mert akkor a folyamatokat jobban megismeri, és a későbbi ellenőrzéseknél ez sokat segíthet, valamint gyakorlati szakértelmével, még a folyamatok egyszerűsítésében, a maximális eredmények elérése érdekében is adhat segítséget.

A kivitelező által felépített épület minőségének ellenőrzése és az ár viszonyának vizsgálatához elengedhetetlen a hőszigeteléshez és minden egyéb korszerűsítési folyamathoz beépített és felhasznált alapanyagok ellenőrzése, amely további feladata a műszaki ellenőrnek.

Ezen felül a műszaki ellenőr feladatai közé tartozik az építkezés a terveknek, a hatályos előírásoknak és az engedélyeknek megfelelőségének ellenőrzése és vizsgálata is, amennyiben a családi ház esetében, az adott rezsicsökkentő munkafolyamathoz készülnek tervek, vagy részletes rajzi dokumentációk.

A tevékenységét a műszaki ellenőr szakmai jogosultság alapján végezheti. Fontos, hogy a műszaki ellenőri tevékenység végzéséhez, a szakmagyakorláshoz, a tevékenység folytatásának feltétele a továbbképzési időszakonként kötelező és szakmai továbbképzés-, valamint az adategyeztetési kötelezettség teljesítése. Ez 5 évenként kerül felülvizsgálatra, amit mindenképpen kérjünk igazoltatni a műszaki ellenőr részéről.

Összevetve a műszaki ellenőrzés díjait a lehetséges pótmunkákkal, hibás megoldásokkal és értékvesztéssel, minden esetben az a legjobb megoldás, ha szakember, építési műszaki ellenőr jár el az építtető megbízottjaként. A családi házas felújításnál, az adott felújítás műszaki tartalma és költségvetése az, ami meghatározza, szükségünk van-e műszaki ellenőrre. Például, egy padlásfödém hőszigetelés elkészítésénél a munkafolyamat ár-érték aránya és bonyolultsága nem indokolja a műszaki ellenőri megbízást. Azonban, ha egy komplex felújításunk van, ami tartalmaz teljes homlokzati hőszigetelést, külső homlokzati nyílászáró cserét, belső fűtési rendszer felújítást, akkor már a műszaki ellenőr szerepe, tudása nagyon sokat segíthet a családi ház tulajdonosának, és a műszaki ellenőr költsége mindenképpen jó befektetés lehet, nyugalmat adhat a rezsicsökkentő felújítási folyamatok során.

FONTOS! Nem összetévesztendő a felelős műszaki vezető feladatkörrel, ugyan a felelős műszaki vezető is a műszaki megvalósulásért felel, de nem a megrendelői érdekeket, hanem a kivitelezői érdekkörben.

A társasházi beruházások a kivitelezés idejére egy speciális jogi státuszba kerülnek. Az építés jog a munkaterület fogalmát nagyrészt abban különböztetik meg, hogy a kivitelezés ideje alatt a műszaki tartalom megvalósítása érdekében a kivitelező felel a munkaterületen tárolt anyagokért, az ott dolgozókért, a rezsicsökkentő felújítási munkafolyamatok menetrendjéért. Ugyanakkor a megrendelői (társasház) érdekeket ebben az speciális jogi státuszban a szakmai elvárások maximális érvényesítése érdekében és a felújítások során fellépő kivitelezői kérdésekben a műszaki ellenőr tudja képviselni.

A műszaki ellenőrt a megrendelő (ebben az esetben a társasház lakóközössége) bízza meg és megrendelővel köt szerződést, a megvalósítandó műszaki tartalom szakmaiságának a felügyeletével. A műszaki ellenőr feladata, hogy a kivitelező által vállalt műszaki tartalmat kivitelezés közben ellenőrizze, korrekciót, javításokra utasítást adjon vagy a társasház felé javaslatot tegyen egy nem várt műszaki kérdésben a megoldásra. A pontatlanságból fakadó kérdésekben a lehetséges többletmunkát vagy pótmunkát és a kivitelezés szakaszos- és végteljesítését igazolja.

A kivitelező által felépített épület minőségének ellenőrzése és az ár viszonyának vizsgálatához elengedhetetlen a beépített és felhasznált hőszigetelő és minden más beszerelésre, beépítésre váró alapanyagok ellenőrzése, amely további feladata a műszaki ellenőrnek.

Ezenfelül a műszaki ellenőr feladatai közé tartozik az építkezés, a terveknek, a hatályos előírásoknak és az engedélyeknek megfelelőségének ellenőrzése és vizsgálata is.

A tevékenységét a műszaki ellenőr szakami jogosultság alapján végezheti.

Építési engedélyhez kötött tevékenység és egyszerű bejelentés esetén, az alábbi esetekben kötelező az építési beruházás megvalósítása során műszaki ellenőrt alkalmazni:

- több fővállalkozó végzi a kivitelezési tevékenységet,

- a Közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik a beruházás,

- nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű,

- műemléket érint

- közreműködik az építtetői fedezetkezelő.

A vonatkozó kormányrendelet (191/2009 (IX.15.) 16§ (1)) tartalmi elemein túl, egyre népszerűbb és igencsak ajánlott műszaki ellenőrt alkalmazni minden jelentősebb, de akár az egyszerűbb nyílászáró cserék, fűtéskorszerűsítési munkálatok és hőszigetelési beruházások esetén.

Összevetve a műszaki ellenőrzés díjait a lehetséges pótmunkákkal, hibás megoldásokkal és értékvesztéssel, minden esetben az a legjobb megoldás, ha szakember, építési műszaki ellenőr jár el az építtető megbízottjaként.

Érdemes nem megspórolni az ezzel járó költségeket, mert a rosszul kivitelezett energetikai korszerűsítés a rezsicsökkentés teljes anyagi előnyét elviheti.

FONTOS! Nem összetévesztendő a felelős műszaki vezető feladatkörrel, ugyan a felelős műszaki vezető is a műszaki megvalósulásért felel, de nem a megrendelői érdekeket, hanem a kivitelezői érdekkörben.